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海淀区房产律师:房产权属争议如何处理

海淀区房产律师:房产权属争议如何处理(二)

上一篇 / 下一篇  2010-08-02 15:36:45

离婚财产分割时,当事人对于房产不能认定为个人所有的情况下,退而求其次地希望能将购房款返还,也因为该行为属于赠与行为而无法得到支持。一个必要的风险防范措施是,在婚前对双方的各类财产及婚后的各类收入或是投资行为作出明确约定,是个人所有还是共同所有,亦或是按比例所有。

  9.长期居住一方父母房屋的争议

  在中国的传统家庭结构中,子女成婚后往往会与父母同住,要么是父母为子女成家提供住房。而在正常情况下,这套住房终究会归子女享有。在子女的婚姻生活中,父母为讨取子女配偶之所好,会对他们说,这套房子日后就归他们所有了。有的甚至会立好字据,明确此套住房日后就归子女及其配偶所有。从法律上来说,此类口头或书面的承诺可以认为是赠与。但子女的婚姻变故之时,往往也是此类承诺收回之时。

  那么此类口头或书面的赠与承诺是否受法律保护呢。我们要注意到该赠与承诺涉及的处分物是不动产,而不动产的赠与只有在办理完产权变更手续后,赠与才算完成,否则,随时可以撤销。为此,为防止赠与不兑现的情况,有可能的话,尽早要求办理完产权变更手续,是为上策。

  10.在离婚争议期间对房屋继承权不作为

  在《继承法》中,对于继承权的行使期限并未作限定,除非继承权受到侵犯时,必须在知道或应该知道自己的权利被侵犯时二年内行使权利。这一继承权的行使精神,使得在离婚案件中涉及一方可以行使继承权时,很多时候会出现有继承权的一方有意无意地不及时行使继承权。

  在离婚财产分割时,涉及一方故意不行使继承权的,法院无法强制对方行使继承权。虽然,对方故意不行使继承权,好像会使另一方的权利受损。但我们要注意到,对于故意不主张到期债权的行使,可以申请法院强制行使的前提时,对方的不作为,会影响到他的债务的履行。为此,在不涉及对方的支付义务时,对于继承权的拒绝行使,无法得到相应的法律救济。只得期待婚姻法在下一次修订时,作出新的规定。

  房产权属争议如何处理

  1.夫妻个人所有房屋的争议

  夫妻个人所有的房屋,一般指夫妻的婚前房屋或婚后约定归个人所有的房屋。对于经过婚姻财产约定归一方所有的房屋,在离婚财产侵害时争议不大。争议较多的是,虽然是一方的婚前房屋,但是双方在婚后居住多年,并且进行了一定的装修、修缮等经济、精力的投人。在离婚案件中,若双方无法就此达成一致协议,在判决时必然归一方所有。这种结果对于非产权人的一方来说,往往是痛苦而无奈,倾注了几年,甚至十几年感情的房屋,到头来还得无条件搬离,怎么样总会有些难以接受。

  对于此种情形的救济是:若离婚后生活困难(根据司法解释,离婚后无住房居住亦为生活困难的一种判定标准)可以要求对方支付一定的经济帮助,支付标准为一至二年的当地房屋的租金标准,或者是要求对方允许居住一到二年。

  2.夫妻取得的“部分产权”房屋的争议

  部分产权房一般是房改房中职工与单位共同享有房屋产权的房屋,在房屋的产权证上,往往注明职工与单位均为房屋的共有权人。此类“部分产权房”无法进行上市交易,职工要将房屋出售,必须优先出卖给共有产权的单位,并且在价格上往往会事先设定只能是原购房成本价。

  在离婚争议中,涉及“部分产权房”的分割时,由于涉及单位产权,还要协调单位同意非单位职工的一方成为产权人,或者是单位职工一方对另一方进行适当补偿。但在补偿的标准上,由于此类房屋并不能正常上市交易,因而对于市场价格只能酌情参照。

  3.婚前购置房屋的争议

  对于婚前购置房屋的争议常常表现为,一方在婚前支付首付,而在婚后偿还按揭情形。此类房屋在实践中争议不少,并且争议的焦点集中于房屋的增值应否由配偶双方共同享有。在房屋资源相对紧缺的环境下,房屋的价格逐年增长,特别是在经济较发达城市,房价的增长速度更是令人咋舌。

  对于此类争议的司法处理是,婚后偿还的银行按揭款为夫妻共同财产,在离婚时,非产权一方可以分得婚后已付银行按揭款的一半,而房屋的增值不属于夫妻共同财产,不参与分割。为此,对于非产权一方来讲,尽力争取成为共有权人显然是一个明智之举。

  4.公房承租权的争议

  对于承租的公房,虽然无法进行上市交易,但由于其价格低廉,并且随着住房制度改革的推进,一般会允许以成本价购买,因而其相当的市场价值是不言而喻的。即便是未能购买,但其较低的租金,对于无其他住房的人来说,也是极大的安置处所。

  根据法律规定,夫妻双方对于公房的承租权是平等的,虽然公房租赁合同的签署人为一方,但另一方具备同等的承租权。若公房是由一方婚前承租的,则在结婚5年后,另一方亦可享有承租权。实践中,最大的障碍是,单位直管公房的承租问题。在离婚案件中,由于双方争议较大,矛盾激化,单位职工一方甚至会采取到单位将房屋退租的“鱼死网破”的举措,致使双方都无房可租;或者是让单位出具虚假证明,当时租房政策中已有种种的限制,使非单位职工一方无法承租。对此类情形,非单位职工一方应该极早获取产权单位的分房政策、租赁合同,以防止对方作假。

  5.以他人名义购置房屋的争议

  在生活中,基于各种原因会存在大量的以他人名义购房的情形,有的夫妻双方都会知道,有的则仅仅是一方会隐瞒夫妻共同财产的举措。若双方都知道,相对来说维权相对明确,也即是证明他人名下的房屋亦为夫妻共同财产;若是房屋购买本身是配偶一方有意隐瞒夫妻共同财产所为,则查询及证实都会遇到极大困难。

  在审判实践中,即便是举出有以他人名义购置的应认定为夫妻共同有的房产,基于离婚案件中仅审理婚姻中的属于夫妻名下的财产之原则,此类房产是无法处理的。为此,极早保留证据,要求房屋名义产权人出具证明产权实际归属及付款的证明是极为重要的。必要时,先至房屋管理机关将产权变更回、,或到法院进行确权之诉。若对方是故意隐匿财产,则可参照本书第七章的方法采取相应的措施补救。

  6.以小孩名义购置房屋的争议

  以他人名义购置房屋的一类特殊情形是,以自己小孩的名义购置房产。一般出现的误区是,认为房产仍属于夫妻共同所有,或者是家庭共同所有(孩子亦享有一部分产权)。这些误区的存在,是由于人们的认识仅停留于小孩没有民事行为能力层面上。其实,小孩(未成年人)虽没有民事行为能力或属于限制民事行为能力,但其民事权利能力是不受限的。父母以小孩的名义购房,实际是对小孩的财产赠与,接受赠与的能力是不受限的。

从业以来潜心研究法律和大量法院判例,精通法律,通晓法理。精于处理公司企业民商事法律纠纷案件,具有娴熟的执业技巧和高超的实务处理手段,办案经验丰富,敬业、博学、高效、稳重、历练。祁从军律师北京律师协会会员。资深律师。 联系方式: 地址:北京市海淀区远大路金源时代商务中心B区写字楼6层 电话:010-88862787 转 8136 传真:88862558 移动电话:13911577685


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