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房产争议律师咨询:谈有关租赁房屋的优先购买权

上一篇 / 下一篇  2010-08-05 13:32:35

承租人的优先购买权,是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济发展
租赁房屋优先购买权首先是一种法定权利。我国合同法第二百三十条规定“出卖人出卖租赁房屋的,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”任何承租人都对承租的房屋具有优先购买权,这一权利具有平等性,不会因人而异。
    租赁房屋优先购买权是合法承租人的请求权,是一种形成权,不合法的租赁人不得享有此项权利。我国《城市房地产管理法》第五十三条规定了合法的承租人的条件:“房屋租赁,出租人和承租人应当签定书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的权利和义务,并向房产管理部门备案。”这里的备案不是租赁合同生效的必要条件。据此,房屋租赁合同,只要双方当事人的意思表示真实,不违反法律规定和社会公共利益,就应认定为有效,就应认定为租赁关系合法,承租人就拥有优先购买权。
租赁房屋优先购买权包括多项请求权,这种权利具有复合性质,它包括确认承租人优先购买权、宣告出租人和第三人的房屋买卖协议无效,在司法实践中可以主张如:1、确认承租人优先购买权;2、确认承租人优先购买权、宣告出租人和第三人的房屋买卖协议无效;3、确认承租人优先购买权、宣告出租人和第三人的房屋买卖协议无效、确认承租人以房屋出卖的价格购买。
租赁房屋优先购买权成立的有效条件前提是存在合法的房屋租赁关系,但并不意味着有了合法租赁合同,承租人所有的主张该项权利都能够得到支持,只有那些完全符合法律规定的权利人才能得到法律保护。从相关法律规定看,主张租赁房屋优先购买权的人,需要具备以下条件:
1.合法有效的房屋租赁关系存在
由于房屋承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的房屋租赁关系而派生的一项民事权利,因此,承租人行使优先购买权必须以合法的房屋租赁关系为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,即使承租人未履行返还义务,仍占有出租房屋,承租人均不享有优先购买权。
2.出租人出卖房屋
所谓的出卖,是当事人约定出租人将房屋转移于他方,他方支付价金之契约,应为负担行为而非转移所有权之处分行为。因此,承租人只要知道出租人和他人有口头或书面之出售房屋行为就可行使优先购买权。
3.同等条件
房屋承租人只有在同等条件下才享有优先购买权,由于我国现行法律对“同等条件”的具体内容未作明确规定,从“同等条件”的内容上看,可包括价格、数量、支付方式、交易时间等合同主要条款,其中价格条件和价款支付条件是理解“同等条件”的基本要素。但在实践中情况比较复杂。对于同等条件的掌握应根据案情的具体情况,从以下几个角度进行考量作出的判断:承租人优先权的行使具有相对性和有条件性;承租人优先权的行使不以损害出卖人的实体利益为标准;出卖人与第三人约定的条件应符合一般生活经验认可的范围。
4.合理的期限
法律规定出卖人的通知义务不仅有利于承租人行使优先购买权,也是为了确定优先购买权行使的期限,对出卖人也是一种保护。出卖人在什么时间通知承租人?最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。优先购买权人应该在什么期限内行使权利,以前法律规定比较模糊,2009年6月最高法院通过的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》对此作出规定,第二十四条第(三)款规定出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的丧失优先购买权。
关于承租人优先权能否对抗取得物权的第三人问题
租赁房屋优先购买权虽是一种法定权利,与第三人的善意取得房屋所有权二者之间的关系在物权法实施后就比较明确了。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”之规定可知,出租人与第三人签订的房屋买卖合同,只要双方当事人的意思表示真实,不违反法律规定和社会公共利益,就应认认定为有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
 第二十四条第四款、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的承租人请求优先购买权的不予支持。
有上述法律的规定可见,租赁房屋优先购买权虽是一种法定权利,但不能与第三人的善意取得房屋所有权相对抗。
优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性,使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响,维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋,在同等条件下,卖给第三人和卖给承租人,其利益不受任何影响,出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。但是,承租人在行使优先购买权时,更应当注意到物权法实施后法律在保护承租人的优先购买权和第三人的善意取得房屋所有权二者之间的新的变化,切实维护自己的合法权益。
 
从业以来潜心研究法律和大量法院判例,精通法律,通晓法理。精于处理公司企业民商事法律纠纷案件,具有娴熟的执业技巧和高超的实务处理手段,办案经验丰富,敬业、博学、高效、稳重、历练。祁从军律师北京律师协会会员。资深律师。 联系方式: 地址:北京市海淀区远大路金源时代商务中心B区写字楼6层 电话:010-88862787 转 8136 传真:88862558 移动电话:13911577685

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